大東建託
大東建託株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長執行役員：竹内啓）は、過去最大級の居住満足度調査「いい部屋ネット 街の住みここちランキング２０２２」を総括する＜総評レポート＞をまとめました。
本調査は、全国１,８８８市区町村に居住する２０歳以上の男女６４６,２４５名を対象に居住満足度を調査し、２０２２年５月発表の「首都圏版」を皮切りに、約１年にわたって全国各地のランキングを発表してきました。
本レポートでは、市区町村の重要な財源である固定資産税とも関係の深い公示地価と住みここち評価との関係について分析しています。
街の住みここちランキング２０２２<総評レポート１.>の主なポイント
１．居住満足度には主に８個の因子がある
居住者満足度調査「街の住みここちランキング」で、住んでいる街に関する居住満足度（住みここち）とそれに関連する５９の設問の回答を因子分析にかけました。その結果、居住満足度には、生活利便性、交通利便性、親しみやすさ、静かさ治安、物価家賃、行政サービス、防災、観光自然といった８つの因子があることが分かりました。これにより市区町村の因子別の特徴を把握して、居住地の総合評価である居住満足度（住みここち）を向上させるための施策のヒントになる可能性があります。
２．公示地価と居住満足度の相関係数は０.７０８とかなり強い相関関係がある
公示地価は数千円の場所から数百万円の場所もあるため、全用途地域の市区町村別公示地価を自然対数に変換して、対象となった１,２９５市区町村の居住満足度の偏差値との相関係数を計算すると、０.７０８とかなり強い正の相関関係があることがわかりました。
３．地価とは、生活利便性、交通利便性、親しみやすさは正の、行政サービスは負の関係
居住満足度を構成する主な８つの因子のうち、生活利便性因子、交通利便性因子を向上させることで地価が高くなり、一方、行政サービス因子を向上させると地価が下がる関係性がわかりました。因子間の関係を考察すると、生活利便性因子、交通利便性因子を向上させると住宅供給が促進され人口が増える。人口が増えると適度な人間関係が構築されることで親しみやすさ因子を押し上げ、それらの結果が地価を押し上げるという関係にあることが示唆されています。
公示地価（全用途地：自然対数)と住みここち因子の関係
自治体単位の「居住満足度（住みここち）」と「全用途地公示地価」の自然対数について、散布図を用いて関係を分析しました。次に「全用途地公示地価」の自然対数を目的変数とし、居住満足度の１０因子（これまでのリリースでは８因子のみを使用）を説明変数とした回帰分析を行いました。なお、居住満足度は自治体単位に求めた平均値の偏差値を用いています。
【主なポイント】
●「全用途地公示地価」の自然対数と「居住満足度」の偏差値の相関係数は０.７０８と高く、居住満足度と地価には一定の正の相関があり、居住満足度が高いと地価も高いという傾向があるといえそうです（図１）。
●「全用途地公示地価」の自然対数を目的変数、居住満足度の１０因子（これまでのリリースでは８因子のみを使用）を説明変数とした回帰分析を行い、どの因子が公示地価を押し上げたり・押し下げたりするのかを調べました。全用途地公示地価に対する各因子の影響の強さを表す偏回帰係数を見ると（表１）、親しみやすさ因子、生活利便性因子、交通利便性因子の符号がプラス、静かさ治安因子、行政サービス因子の符号がマイナスであることが注目されます。
□親しみやすさ因子、生活利便性因子、交通利便性因子が上がると、地価も高くなる。
□静かさ治安因子、行政サービス因子が上がると、地価は低くなる。
●因子間の関係としては以下のようなものが考えられます。
□生活利便性因子、交通利便性因子を向上させることで、住宅供給が促進され、人口が増える。
□人口が増えると適度な人間関係が構築され、親しみやすさ因子を押し上げる。
□それらの結果が地価を押し上げる。
※生活利便性、交通利便性を向上させると住宅供給が促進されることは、今回の内容では分析できていませんが、居住満足度が人口増加と相関関係が強いことは、既に学術論文として発表しています（宗 ２０２０）。
※全用途地ではなく住宅地、商業地それぞれで同じ分析を行っても傾向は同じでした。
住みここち因子の構造
•住みここち（居住満足度）に関する５９の設問が、どのような因子に分類できるかを知るため、因子分析を行いました。因子分析は、最尤法・プロマックス（斜交）回転で行っています。
•その結果、１０の因子に分けることができ、中でも特徴的な８因子が見いだされました。
•表２の数値は、各設問が１０因子に対する関係性の高さを表しています（因子得点）。
•設問をどの因子にグループ化できるかは次のような手順で調べました。
•まず、ある設問に対する１０因子ごとの因子得点の中で最も因子得点が高い（時には次点）因子がどれかを調べます（表中ではFactと表現）。次に、因子ごとに高得点の設問を並び替えると、表２のような順番になります。そうすると、Fact１には、２５の設問が１つの因子としてグループ化できるということになります。分析者は、２５の設問からその因子が表す特徴に相応しい名前を付けます。ここでは生活利便性因子としました。このように８因子について、その因子の特徴を表す名前を付けました。
調査概要
◇調査方法
株式会社マクロミルの登録モニタに対してインターネット経由で調査票を配布・回収。
◇回答者
全国４７都道府県居住の２０歳以上の男女、２０１９年～２０２２年合計６４６,２４５名を対象に集計。
［男女比］ 男性４６.９％：女性５３.１％
［未既婚］ 未婚３７.０％：既婚６３.０％ ［子ども］ なし ４７.５％：あり ５２.５％
［世代比］ ２０歳代１５.０％、３０歳代２２.９％、４０歳代２４.８％、５０歳代２１.６％、６０歳以上１５.７％
◇調査期間
２０２２年３月８日（火）～３月２９日（火）：２０２２年調査（回答者数：１８６,４２６名）
２０２１年３月１７日（水）～３月３０日（火）：２０２１年調査（回答者数：１８４,６３２名）
２０２０年３月１７日（火）～４月３日（金）：２０２０年調査 （回答者数：１７８,７７８名）
２０１９年３月２６日（火）～４月８日（月）：２０１９年調査 （回答者数：９６,４０９名）
計６４６,２４５名
◇調査体制
調査企画・設問設計・分析：大東建託賃貸未来研究所フェロー 宗 健
調査票配布回収 ： 株式会社マクロミル
◇回答方法
住みここちランキングは、現在居住している街についての「全体としての現在の地域の評価（大変満足：１００点、満足：７５点、どちらでもない：５０点、 不満：２５点、大変不満：０点）」の平均値から作成。街の幸福度ランキングは、非常に幸福だと思う場合を１０点、非常に不幸だと思う場合を１点とする１０段階の回答の平均を、１００点満点にするため１０倍して平均値でランキングを作成。住み続けたい街ランキングは、「ずっと住んでいたい」という設問に対して、そう思う：１００点、どちらかと言えばそう思う：７５点、どちらでもない：５０点、どちらかと言えばそう思わない：２５点、そう思わない：０点とした場合の平均値でランキングを作成。
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•本調査の対象となった自治体には、詳細データを提供可能ですので、個別にお問い合わせください。
•学術研究目的の場合、本調査個票データについて提供できる可能性がありますので個別にお問い合わせください。
▼詳細はこちら
https://www.eheya.net/sumicoco/
▼プレスリリースはこちら
https://www.kentaku.co.jp/corporate/pr/info/2023/sumicoco_summary2022.html
